רפורמת השקיפות במשכנתאות מבינים יותר, משלמים פחות

ביצוע סקר שוק ובחינת האפשרויות שמציעים הבנקים השונים מסייעים לקבלת הלוואה בתנאים מיטיבים, אשר יתאימו לצרכי הלווה וליכולת ההחזר שלו, מבחינת סכום ההחזר החודשי.

מבדיקה שערכה רשות התחרות נמצא כי תיחור (השוואת עלויות בין מספר גופים) מביא לירידה במחיר, וככל שהלווה מתחר יותר, ירידת המחיר המצטברת היא, בממוצע, גדולה יותר. כך תיחור יחיד מביא לירידה ממוצעת של המחיר ב-7-8 נקודות בסיס ואילו ארבעה תיחורים מורידים את המחיר בממוצע ב-16-20 נקודות בסיס.

אישור עקרוני הוא המסמך שבו הבנק מציג את הצעת המחיר המאושרת שלו למשכנתה. אחד משיפורי הרפורמה לשקיפות במשכנתאות הוא הפיכת האישור העקרוני למסמך מפורט יותר ובעל מבנה אחיד לכל הבנקים.

בעקבות הרפורמה ניתן לשלוח את הבקשה לאישור עקרוני ומסמכים הנלווים לה באופן מקוון ואין צורך להגיע פיזית לבנק. הבנק חייב למסור ללקוח את האישור בתוך 5-7 ימי עסקים מהגשת הבקשה למשכנתה.

טופס האישור העקרוני החדש מורכב משלושה חלקים.

החלק הראשון, המופיע בראש המסמך, כולל פרטים מזהים של הלווה (השם ומספר תעודת הזהות), את פרטי הנכס, את סכום ההלוואה המבוקשת וכן אם נדרשים ערבים להלוואה.
בחלק השני והמרכזי מוצגים שלושה סלים אחידים שהבנקים מחויבים להציע, בהתאם לתמהילים ותנאים נוספים שנקבעו על-ידי בנק ישראל. האישור יכול לכלול סל מוצע נוסף שיורכב בהתאם לבקשת הלקוח.
החלק השלישי, כולל מספר משתנים שנועדו לאפשר ללווה להבין טוב יותר את המשמעויות הפיננסיות של ההצעה שקיבל ולהקל על ההשוואה בינה להצעות אחרות, ובכלל אלה הריבית הכוללת החזויה, סכום ההחזר החודשי הראשון, סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות וסך כל הסכום שצפוי כי ישולם עד סוף תקופת ההלוואה.

האישור העקרוני תקף ל-24 ימים מיום הפקתו, ובמהלך אותה תקופה הבנק מחויב לתנאים שהציע, אך עם שני סייגים חשובים: הסייג הראשון הוא שהנתונים שהלקוח מסר אומתו. הסייג השני הוא ששינויים בריבית בנק ישראל אם יהיו, ישפיעו על גובה ריבית הפריים במרווחים זהים לאלו שאושרו באישור העקרוני.

הערכת שמאי היא הערכה של שווי הנכס על ידי שמאי מוסמך. הערכת שמאי מתבצעת במקרים שהבנק דורש זאת. ההערכה משמשת לאישור שיעור המימון של ההלוואה ביחס לשווי הנכס.
במקרים בהם הערכת השמאי גבוהה ממחיר הנכס, שיעור המימון ייקבע בהתאם למחיר הנכס.

שיעור המימון הוא היחס בין הלוואת המשכנתה המאושרת לשווי הנכס. השווי נקבע בהתאם למחיר הנכס או בהתאם להערכת שמאי, כפי שנקבע על ידי הבנק.

בנק המציע הלוואות משכנתה נדרש להגביל את שיעור המימון של הנכס כמפורט להלן:
1. הלוואה לדיור לצורך רכישת דירה יחידה – שיעור המימון לא יעלה על 75% משווי הדירה.
2. הלוואה לדיור לצורך רכישת דירה חליפית – שיעור המימון לא יעלה על 70% משווי הדירה.
3. הלוואה לדיור לצורך רכישת דירה להשקעה, או הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירת מגורים – שיעור המימון לא יעלה על 50% משווי הדירה.

הלוואה שבגינה שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40% נחשבת להלוואה בסיכון גבוה, ולכן העלות של הלוואה כזאת ללווה צפויה להיות גבוהה יותר. בחלק ניכר מן ההלוואות שהבנקים מעמידים שיעור החזר הוא כ-30%-40% מההכנסה. מוצע לקחת הלוואה שתאפשר החזר סביר תוך הבאה בחשבון של שינויים אפשריים בריבית ובאינפלציה הצפויים לאורך כל תקופת ההלוואה, בהתאם לתחזיות.

קבועה לא צמודה (קל"צ) – ההחזר החודשי נקבע מראש בעת נטילת ההלוואה, והוא אינו משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה.

קבועה צמודה – הריבית נקבעת מראש בעת נטילת ההלוואה. הריבית אמנם קבועה ואינה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה, אך הקרן (סכום ההלוואה ללא הריבית) צמודה למדד המחירים לצרכן, מתעדכנת באופן שוטף בהתאם לשינויים בו, ובכך משפיעה על גובה ההחזר החודשי: כל עלייה של המדד (למשל ב-1%) מעלה את ההחזר החודשי במסלול זה באותו שיעור (במקרה זה ב-1%).

משתנה על בסיס ריבית הפריים – במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד, אך ההחזר משתנה, כי הוא מבוסס על ריבית הפריים. ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל, הנקבעת ומתפרסמת בידי הוועדה המוניטרית של בנק ישראל 8 פעמים בשנה, בתוספת קבועה של 1.5%. כך, למשל, אם ריבית בנק ישראל היא 1%, ריבית הפריים תהיה 2.5%. במסלול זה, שבו הריבית צמודה לפריים הריבית שהלווה ישלם לאורך חיי ההלוואה יכולה לעלות (אם בנק ישראל יעלה את הריבית) או לרדת (אם הוא יוריד אותה).

משתנה צמודה – במסלול זה הריבית נקבעת לתקופות של מספר שנים (לרוב 5 שנים), ובתום כל תקופה היא תשתנה על בסיס פרמטר מוסכם מראש הנקרא "עוגן". בסל האחיד העוגן הוא התשואה על אג"ח ממשלתיות. כעבור כל תקופה (לרוב, כאמור, חמש שנים) הריבית עולה או יורדת בהתאם לשינוי בעוגן. במסלול זה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ומתעדכנת בהתאם לשינויים בו, ובכך משפיעה אף היא על גובה ההחזר החודשי.

משתנה לא צמודה – זוהי הלוואה בריבית שנקבעת לתקופה של מספר שנים (לרוב 5 שנים), ובתום כל תקופה היא תשתנה על בסיס פרמטר מוסכם מראש, הנקרא "עוגן". במסלול זה, שלא כמו במסלול הריבית המשתנה הצמודה, הקרן אינה צמודה למדד.

תמהיל משכנתא הוא הלוואה המורכבת משני מסלולים לפחות. כחלק מרפורמת המשכנתאות יוצגו ללקוח שלושה סלים אחידים. כל סל הוא תמהיל קבוע מראש וזהה בכל ההצעות שיתקבלו בכל הבנקים.

להלן הרכביהם של שלושת התמהילים האחידים:
1. 100% קבועה לא צמודה.
2. 1/3 קבועה לא צמודה, 1/3 משתנה צמודה, כל 5 שנים, על בסיס אג"ח ממשלתי ו-1/3 משתנה פריים.
3. 1/2 קבועה לא צמודה ו-1/2 משתנה פריים.

התנאים לקבלת הלוואת זכאות נקבעים בידי המדינה, וקבלתה מצריכה הנפקת תעודת זכאות. עם זאת, מבחינת העמדת האשראי הבנק מחויב לאותם נהלים כמו במשכנתה רגילה. גובה הלוואת הזכאות הוא על פי קריטריונים שונים שקובעת המדינה, והריבית בגינה נמוכה ב-0.5% מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות למדד שמעמידים הבנקים – ריבית שאותה מפרסם בנק ישראל – או 3%, לפי הנמוך מבניהם. הלווים שמעוניינים לפרוע את הלוואת הזכאות טרם סיומה פטורים מתשלום עמלות פירעון מוקדם בגינה.
להסברים נוספים ולבדיקת הזכאות מומלץ לפנות לאתר משרד השיכון.

במשכנתאות הניתנות לרכישת דירה במחיר מופחת בתכניות ממשלתיות, הבנק רשאי לחשב את שיעור המימון של ההלוואה בהתבסס על הערכת שמאי של שווי הדירה במקום על בסיס מחיר הרכישה בפועל ועל הרוכש לשלם לפחות 100 אלף ש"ח ממקורותיו העצמיים. בכל מקרה, שווי הדירה לצורך חישוב יחס המימון כאמור לא יעלה על 1.8 מיליון ₪ (על בסיס הערכת שמאי), או שווי הדירה בפועל, הגבוה שבהם.

תשלומי המשכנתה עבור דירה חדשה או עבור דירה במסגרת חיזוק בניין קיים נגד רעידות אדמה, כגון בתוכנית תמ"א 38, ישולמו באחוזים ממחיר הבנייה ולפי שלבי הבנייה שבוצעה בדירה או בבניין שבו היא נבנית. בהתאם לכך קצב משיכת ההלוואת המשכנתה מהבנק תהיה בהתאם לשלבים המפורטים בתקנות המכר ובהתאם לקצב התקדמות הבנייה.

במשיכה של ההלוואה לשיעורין חשוב לזכור, שגם שיעור הריבית על סכום הכסף הנותר למשיכה במסלול של ריבית קבועה וריבית משתנה עשוי לרדת או לעלות בהתאם לתנאי השוק הרלוונטיים למסלול.

המסמכים הנדרשים עשויים להיות שונים מבנק לבנק, אך בדרך כלל מדובר על תלושי שכר, תדפיסי עו"ש, תעודות מזהות וכו'.
רשימת המסמכים הדרושים תצוין באישור העקרוני.

בנקים נוהגים לדרוש מהלווה לבטח את הנכס שעבורו נלקחה הלוואת המשכנתה. הביטוח משמש ערובה להחזר המשכנתה וכן להגנה על הלווה במקרה של פטירה או נזק למבנה, בהתאם לתנאי הפוליסה.

כן. אם לקחתם משכנתה יש מקום לבדוק את האפשרות להחליף אותה במשכנתה אחרת, כלומר למחזר אותה. אם אתם מעוניינים לבדוק אפשרות למחזר אותה, הבנק שבו מנוהלת המשכנתה הפעילה חויב להציג לכם מידע שיעזור לכם להחליט אם המהלך הזה כדאי לכם – את הריבית החזויה על יתרת התשלומים, ריבית המביאה בחשבון את הסכום שתצטרכו להחזיר (כולל עמלת הפירעון המוקדם ועמלות נוספות אם ישנן); את התאריך הקרוב שבו הריבית צפויה להשתנות, נתון שיכול אף הוא להשפיע משמעותית על האטרקטיביות של מיחזור המשכנתה.

מיחזור משכנתה הוא למעשה פירעון של הלוואת משכנתה באמצעות נטילת הלוואת משכנתה אחרת. המיחזור נדרש לצורך ביצוע שינוי תנאי מהותי, אחד או יותר בתנאי ההלוואה, במהלך תקופת ההחזר. שינוי מהותי יחשב כשינוי של תנאי הריבית, שינוי תמהיל המסלולים, שינוי תקופת ההלוואה (הארכה או קיצור של תקופת ההחזר), שינוי סכום ההלוואה הכולל וכו'.

מיחזור הלוואת משכנתה הוא צעד שיש לשקול מעת לעת. מתי, בדרך כלל, מתבצע מיחזור? עקב שינויים בתנאי השוק או במצבו הכלכלי של הלווה, שיהפכו את המיחזור לכדאי:
שינוי ברמת ההכנסה או ההוצאות של הלווה;
שינויי ריבית במשק ובשוק המשכנתאות;
שינויים באינפלציה במשק;
שינויים והקלות רגולטוריות בתחום המשכנתאות (כדוגמת רפורמת המשכנתאות, ביטול מגבלת הפריים וכיו"ב)